Chaque année, l’assemblée générale de copropriété réunit les copropriétaires pour prendre les décisions qui engagent l’avenir de l’immeuble. Approbation des comptes, travaux sur les parties communes, changement de syndic de copropriété : toutes ces questions font l’objet d’un vote. En effet, la loi du 10 juillet 1965 fixe des règles de majorité précises pour chaque type de décision.
Or, la participation reste un défi récurrent. Copropriétaires absents, mandats mal remplis, votes contestés : le déroulement d’une AG peut vite tourner au casse-tête. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018 et l’ordonnance du 30 octobre 2019, le législateur a introduit de nouvelles modalités de participation. Concrètement, trois options s’offrent désormais aux copropriétaires : vote par correspondance, visioconférence et vote électronique.
Ce guide détaille le fonctionnement du vote en assemblée générale des copropriétaires. Il présente également les seuils de majorité à connaître et les solutions digitales pour simplifier chaque scrutin.
En résumé :
Le vote en AG de copropriété obéit à quatre niveaux de majorité (articles 24, 25, 26, unanimité)
Le vote par correspondance est un droit permanent depuis 2020
La loi autorise la visioconférence dès que l’assemblée générale décide des moyens techniques
Le vote électronique garantit traçabilité, anonymat et vérifiabilité individuelle
Des solutions comme VCAST permettent d’organiser un scrutin conforme et transparent
Comment se déroule le vote en assemblée générale de copropriété
Convocation et préparation de l’AG
Le syndic de copropriété convoque l’assemblée générale au moins 21 jours avant la date prévue. Il envoie la convocation par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par voie électronique si le copropriétaire a donné son accord. L’ordre du jour détaillé liste chaque résolution soumise au vote.
En parallèle, tous les copropriétaires reçoivent les documents nécessaires pour préparer leurs décisions. Le règlement de copropriété précise les tantièmes de chaque lot. Ce sont eux qui déterminent le poids de chaque voix.
Déroulement du vote en séance
Le jour de l’AG, un président de séance désigné par l’assemblée générale dirige les débats. Les copropriétaires présents ou représentés votent résolution par résolution. Le vote se fait à main levée, sauf demande de scrutin secret.
Ceux qui ont adressé un formulaire de vote par correspondance entrent également dans le calcul des majorités. Le secrétaire de séance consigne les résultats de chaque vote dans le procès-verbal de l’assemblée générale.
Pour comprendre les obligations de rédaction du PV, consultez notre guide complet sur le procès-verbal d’assemblée générale.
Les règles de majorité applicables aux votes en AG
La loi du 10 juillet 1965 distingue quatre niveaux de majorité, selon la nature de la décision concernant la copropriété. Comprendre ces seuils est indispensable pour savoir si une résolution a recueilli la majorité nécessaire.
Majorité simple – article 24
La majorité simple correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Autrement dit, le décompte exclut les abstentions. C’est la règle par défaut pour toutes les décisions courantes. Par exemple : approbation des comptes, budget prévisionnel, travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ou adaptation du règlement de copropriété.
Majorité absolue – article 25
L’article 25 impose la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés, absents ou défaillants. Ce seuil s’applique notamment à l’élection ou la révocation du syndic. Il concerne aussi l’autorisation de travaux affectant les parties communes ou la mise en place de la visioconférence.
Lorsque la résolution recueille au moins un tiers des voix des copropriétaires mais n’atteint pas la majorité absolue, un second vote à la majorité simple (article 25-1) peut avoir lieu immédiatement.
Double majorité – article 26
L’article 26 requiert la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Ce niveau concerne les décisions les plus structurantes. En particulier : vente de parties communes, modification du règlement portant sur la jouissance des parties privatives, ou souscription d’un emprunt collectif.
Unanimité
L’unanimité, c’est-à-dire le vote favorable de la totalité des voix, s’impose pour certaines décisions. C’est le cas lorsque l’assemblée modifie la répartition des charges ou aliène des parties communes essentielles à la destination de l’immeuble.
Pour approfondir les seuils de majorité et les cas pratiques, consultez notre article sur les règles de majorité en assemblée générale de copropriété.
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Découvrir les solutions VCAST →Vote par correspondance : une alternative encadrée par la loi
Depuis le décret du 2 juillet 2020, le vote par correspondance constitue désormais un droit permanent pour tous les copropriétaires. Il n’est plus nécessaire que le règlement de copropriété le prévoie : désormais le vote par correspondance s’exerce librement, sans condition préalable dans le règlement de copropriété.
Pour cela, le copropriétaire remplit un formulaire de vote par correspondance et l’adresse au syndic avant la tenue de l’assemblée. Ce formulaire mentionne chaque résolution inscrite à l’ordre du jour. Le copropriétaire indique son choix (pour, contre, abstention) résolution par résolution.
Les votes reçus par correspondance avant la tenue de l’assemblée comptent au même titre que ceux des copropriétaires présents. Si le copropriétaire vote dans les délais, son choix produit les mêmes effets juridiques qu’un vote en séance. En revanche, le syndic ne prend pas en compte un formulaire incomplet ou reçu après le début de l’AG.
Le vote par correspondance a cependant ses limites. En effet, le copropriétaire qui a voté par correspondance ne peut pas voter par correspondance avant et ensuite modifier son choix en séance. Il perd aussi la possibilité de participer aux débats et d’ajuster sa position en fonction des échanges. C’est pourquoi de nombreux syndics explorent désormais des solutions numériques complémentaires.
Participer à l’assemblée générale par visioconférence
La loi ELAN et ses décrets d’application ont ouvert la voie à la participation à distance. L’assemblée générale peut autoriser la participation par visioconférence ou tout autre moyen électronique. Toutefois, ces outils doivent garantir l’identification des participants et la transmission en temps réel.
D’abord, l’assemblée générale décide des moyens techniques autorisés par un vote à la majorité de l’article 25. Ensuite, la visioconférence permet aux copropriétaires éloignés ou dans l’impossibilité de se déplacer d’exercer leur droit de vote à distance.
Conditions techniques et traçabilité
Concrètement, les copropriétaires doivent disposer d’une connexion internet stable. Le syndic veille à ce que l’outil retenu permette la retransmission des débats. Chaque copropriétaire doit pouvoir exprimer son vote en temps réel. Le syndic consigne la participation par visioconférence dans le procès-verbal, avec mention du moyen utilisé.
La loi ELAN a transformé les obligations des syndics en matière de digitalisation. Retrouvez le détail dans notre article Loi ELAN et copropriété : ce que les syndics doivent savoir en 2026.
Le vote électronique en copropriété : cadre juridique et garanties
Au-delà de la visioconférence, le vote électronique offre un cadre structuré pour organiser les scrutins au sein de la copropriété. En pratique, la réglementation impose plusieurs exigences : identification fiable des électeurs, secret du vote, intégrité des résultats et traçabilité complète.
En pratique, le vote électronique présente des avantages concrets pour les copropriétés. Il supprime les erreurs de décompte manuelles et permet à tous les copropriétaires de voter simultanément. De plus, il génère automatiquement un procès-verbal détaillé. Les résultats sont disponibles en temps réel, ce qui fluidifie le déroulement du vote et raccourcit la durée des AG.
Pour les résolutions relevant de l’article 25 ou 26, le calcul automatique des majorités change la donne. Concrètement, le système identifie si le seuil est atteint et propose le cas échéant un second vote (article 25-1). Le système horodate et archive chaque décision.
Les copropriétaires peuvent ainsi voter en toute connaissance de cause, sans contrainte de déplacement. De son côté, le syndic dispose d’un outil fiable pour justifier la régularité de chaque scrutin en cas de contestation.
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VCAST est une solution de vote électronique fondée sur Belenios, technologie open source développée par le CNRS et l’INRIA. Cette base académique distingue VCAST des outils de sondage ou de visioconférence. Ainsi, le protocole chiffre chaque vote de bout en bout. Personne, pas même l’administrateur, ne peut altérer les résultats sans que cela soit détectable.
Trois atouts pour les AG de copropriété
Trois caractéristiques rendent cette approche particulièrement adaptée aux AG de copropriété.
Vérifiabilité individuelle. Chaque copropriétaire reçoit un bulletin d’audit personnel. Grâce à lui, il vérifie que la plateforme a bien enregistré son vote. Cette transparence est un argument décisif face aux copropriétaires opposants ou défaillants qui pourraient contester les résultats.
Conformité réglementaire. VCAST est conforme aux recommandations de la CNIL et de l’ANSSI. La plateforme dispose de l’autorisation pour la transmission électronique des résultats au CTEP. Enfin, VCAST héberge les données en France, conformément au RGPD.
Simplicité pour le syndic. La plateforme gère le paramétrage des majorités (articles 24, 25, 26) et le calcul des tantièmes. Elle génère aussi le procès-verbal et assure l’archivage sécurisé. Le syndic ou les copropriétaires mandatés peuvent configurer les scrutins sans compétence technique particulière.
Pour un panorama complet de la digitalisation des AG, lisez notre guide sur l’assemblée générale digitale.
En résumé
Le vote en assemblée générale de copropriété repose sur des règles de majorité précises, prévues par la loi du 10 juillet 1965 et complétées par la loi ELAN. Autrement dit, chaque type de décision obéit à un seuil spécifique que le syndic doit maîtriser.
Par ailleurs, les solutions digitales (correspondance, visioconférence, vote électronique) simplifient l’organisation des AG et augmentent la participation. VCAST, via la technologie Belenios, apporte une garantie supplémentaire. En effet, chaque copropriétaire vérifie individuellement que son vote a été enregistré, tout en préservant le secret du scrutin.
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FAQ : Vote en assemblée générale de copropriété
Qui a le droit de voter en assemblée générale de copropriété ?
Tout copropriétaire inscrit au registre du syndicat des copropriétaires a le droit de voter. Chacun des époux copropriétaires peut voter individuellement s’ils détiennent des lots distincts. Un copropriétaire peut aussi mandater un autre copropriétaire ou un tiers pour voter en son nom, via un mandat avec délégation de vote.
Comment fonctionne la délégation de vote en AG ?
Le copropriétaire remet un pouvoir écrit à la personne de son choix. La loi autorise la délégation de vote sans indication du nom du mandataire. Chaque mandataire détient trois mandats au maximum. Toutefois, cette limite ne s’applique pas si le total des voix ne dépasse pas 10 %.
Le vote par correspondance remplace-t-il la présence en AG ?
Partiellement. Le copropriétaire qui vote par correspondance compte parmi les copropriétaires présents ou représentés pour le calcul du quorum et des majorités. En revanche, il ne peut pas participer aux débats ni modifier son vote en séance.
Quel quorum faut-il atteindre pour tenir une assemblée générale de copropriété ?
La loi n’exige aucun quorum en première convocation. Toutefois, les règles de majorité s’appliquent indépendamment du nombre de copropriétaires présents.
Peut-on contester un vote en assemblée générale ?
Oui. Les copropriétaires opposants disposent d’un délai de deux mois après notification du procès-verbal. Passé ce délai, la contestation devant le tribunal judiciaire n’est plus recevable.
Vote électronique et charges en copropriété
Le vote électronique est-il obligatoire pour les copropriétaires ?
Non. Le recours au vote électronique est facultatif. L’assemblée générale doit d’abord autoriser ce mode de participation par un vote à la majorité de l’article 25.
Comment garantir l’anonymat du vote en ligne en copropriété ?
Les plateformes conformes utilisent le chiffrement de bout en bout. Avec Belenios, le protocole chiffre les votes dès leur émission. Personne ne peut associer un vote à un copropriétaire.
Quelles décisions relèvent de l’article 25 en copropriété ?
L’article 25 couvre l’élection du syndic, les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées, l’installation de bornes de recharge, et la décision de participer par visioconférence.
Comment se passe le vote pour les charges de copropriété ?
L’approbation des comptes et la répartition des charges relèvent de la majorité simple (article 24). La modification de la répartition nécessite l’unanimité de tous les copropriétaires.
