Le pouvoir de vote en assemblée générale de copropriété permet à tout copropriétaire absent de faire représenter ses intérêts par un mandataire. En effet, chaque année, plus d’un tiers des copropriétaires ne peuvent pas être présents physiquement à l’assemblée générale de leur immeuble. Dès lors, la loi du 10 juillet 1965 organise ce mécanisme précis pour éviter que les résolutions bloquent faute de voix.
Toutefois, la procuration classique montre ses limites : formulaires mal remplis, pouvoirs en blanc refusés, plafond des trois pouvoirs atteint. C’est pourquoi la loi ELAN de 2018, complétée par l’ordonnance du 30 octobre 2019, a introduit le vote par correspondance et le vote électronique, qui réduisent le besoin de donner son pouvoir.
En résumé :
D’abord, le pouvoir de vote en assemblée générale de copropriété est encadré par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965
Ensuite, tout copropriétaire peut donner mandat à la personne de son choix (copropriétaire ou non)
Par ailleurs, un mandataire ne peut recevoir plus de trois pouvoirs, sauf exception des 10 % des voix
De plus, le syndic, son conjoint ou ses préposés ne peuvent pas recevoir de pouvoir
Enfin, le vote électronique supprime la plupart des procurations en permettant à chaque copropriétaire absent de voter à distance
Qu’est-ce qu’un pouvoir de vote en assemblée générale de copropriété ?
Tout d’abord, le pouvoir de vote en assemblée générale de copropriété est un mandat écrit. Par ce document, un copropriétaire absent désigne un mandataire chargé de voter en son nom lors de l’assemblée générale de copropriété. Ainsi, ce mécanisme découle directement de l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis en France.
Concrètement, lorsque vous ne pouvez pas être présent le jour de l’assemblée, vous remplissez un formulaire de pouvoir. Ensuite, vous le transmettez au syndic ou directement à votre mandataire. Par conséquent, celui-ci signe la feuille de présence à votre place. Puis, il exprime votre droit de vote sur chaque résolution inscrite à l’ordre du jour. De plus, le pouvoir peut être général (le mandataire vote librement) ou porteur de consignes de vote précises.
Par ailleurs, le pouvoir peut également être appelé « procuration » dans le langage courant : en effet, les deux termes désignent la même réalité juridique de mandat à une personne. Cependant, il se distingue du vote par correspondance, modalité introduite par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Dans ce second cas, le copropriétaire exprime directement ses intentions de vote sans passer par un intermédiaire.
Pour comprendre l’ensemble des modalités de vote, consultez notre article sur le vote en AG de copropriété et les solutions digitales.
Cadre juridique du pouvoir en assemblée générale : article 22 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 constitue le socle du pouvoir de vote en assemblée générale de copropriété. Par ailleurs, il a été enrichi par plusieurs textes : d’abord le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, puis la loi ELAN du 23 novembre 2018, ensuite l’ordonnance de 2019, et enfin l’arrêté du 2 juillet 2020 qui fixe le modèle de formulaire de vote par correspondance.
La règle des trois pouvoirs
En principe, un mandataire ne peut recevoir plus de trois pouvoirs. Ainsi, cette règle protège la démocratie interne du syndicat des copropriétaires. De ce fait, elle garantit un équilibre des voix à l’assemblée générale.
Toutefois, une exception existe : un mandataire peut dépasser trois pouvoirs si le total des voix dont il dispose n’excède pas 10 % des voix du syndicat. Par conséquent, dans les grandes copropriétés, cette dérogation permet de concentrer légitimement plusieurs pouvoirs.
Qui peut recevoir un pouvoir de vote en AG de copropriété ?
En premier lieu, tout copropriétaire peut donner pouvoir à la personne de son choix, qu’il soit copropriétaire ou non de l’immeuble. Ainsi, un locataire, un ami, un membre de la famille ou un tiers de confiance peut être désigné mandataire. Autrement dit, l’objectif est de permettre au copropriétaire de choisir une personne de confiance pour représenter à l’assemblée générale ses intérêts.
En revanche, la loi interdit formellement de donner son pouvoir à certaines personnes : le syndic, son conjoint, son partenaire de PACS, ses préposés, ses ascendants et descendants. En effet, cette interdiction protège les copropriétaires contre tout conflit d’intérêts.
Néanmoins, le président du conseil syndical ainsi que les autres membres du conseil syndical peuvent parfaitement recevoir des pouvoirs. Cependant, ils restent soumis à la limite des trois pouvoirs ou du plafond des 10 % des voix.
Comment donner son pouvoir en AG de copropriété ?
Tout d’abord, la procédure pour donner son pouvoir en assemblée est encadrée par plusieurs règles formelles. Concrètement, un pouvoir mal rédigé peut être contesté et conduire à l’annulation du vote. Voici donc les étapes pour être valablement représenté sans risque juridique.
Le formulaire de pouvoir joint à la convocation
En pratique, le formulaire de pouvoir est généralement joint à la convocation de l’assemblée générale par le syndic. De plus, il précise l’identité du mandant, celle du mandataire, la date de l’AG, les références du lot et la signature. Par ailleurs, le document doit comporter une mention manuscrite du mandant pour être valable. Enfin, il est également possible de joindre un formulaire de vote par correspondance lors du même envoi.
Ensuite, le formulaire peut être rempli de deux manières : soit avec des consignes de votes précises, résolution par résolution, soit sans aucune consigne. Dans ce second cas, le mandataire peut voter librement. Toutefois, dans les deux cas, le formulaire doit impérativement être signé et daté.
Pouvoir nominatif ou pouvoir en blanc
D’une part, le pouvoir nominatif désigne explicitement la personne qui recevra le mandat. Autrement dit, le copropriétaire écrit le nom du mandataire sur le formulaire avant de l’envoyer.
D’autre part, les pouvoirs en blanc ne précisent pas l’identité du mandataire. Selon l’article 22-1 du décret de 1967, ces pouvoirs en blanc sont remis au président de séance au début de l’assemblée. Celui-ci les répartit alors entre les copropriétaires présents, en respectant la règle des trois pouvoirs. Cependant, un pouvoir au président de séance ne peut jamais être attribué au syndic lui-même.
Délais et modalités de transmission du pouvoir
En pratique, un copropriétaire peut donner son pouvoir avant l’AG par plusieurs canaux. D’abord, il peut transmettre le document au syndic au moins 3 jours francs avant la tenue de l’assemblée. Ensuite, il peut le remettre directement à son mandataire le jour de l’AG. Toutefois, les trois jours francs ne sont imposés que pour le vote par correspondance. Ainsi, le pouvoir lui-même peut être remis jusqu’au dernier moment, tant que le mandataire est en mesure de signer la feuille de présence avant le début des délibérations.
Par ailleurs, la transmission peut se faire par courrier postal recommandé, par remise en main propre ou, depuis la loi ELAN, par voie électronique avec accord préalable du copropriétaire.
Pour comprendre l’ensemble des réformes apportées par la loi de 2018, consultez notre guide complet de la loi ELAN en copropriété.
Pouvoir de vote, correspondance ou vote électronique : quelles différences en AG de copropriété ?
Aujourd’hui, trois modalités permettent à un copropriétaire absent de faire valoir son droit de vote lors d’une assemblée générale de copropriété. Ainsi, leur distinction juridique est importante pour organiser les votes dans les meilleures conditions.
Le pouvoir classique : un mandat via un tiers
D’abord, le pouvoir de vote en assemblée générale de copropriété repose sur un intermédiaire. En effet, le copropriétaire donne mandat à un tiers qui votera à sa place. En cas d’amendement d’une résolution en séance, le mandataire qui vote doit interpréter les consignes. Par conséquent, le procès-verbal d’assemblée générale peut refléter une erreur d’interprétation.
Ensuite, le vote par correspondance, créé par l’ordonnance de 2019, utilise un formulaire normalisé. Ainsi, le copropriétaire exprime directement ses intentions de vote sur chaque résolution. Puis, il transmet le document au syndic au moins 3 jours francs avant l’AG.
Le vote électronique : l’alternative moderne au pouvoir
Enfin, le vote électronique en AG de copropriété, encadré par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, combine les avantages des deux précédents. Concrètement, le copropriétaire vote à distance, en temps réel, avec la même valeur juridique qu’un vote en présentiel. De plus, il peut s’adapter aux amendements lors d’une AG, ce que le vote par correspondance ne permet pas.
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Le rôle du mandataire dans le pouvoir de vote en AG
Avant tout, le mandataire n’est pas un simple messager. En effet, il exerce un mandat au sens juridique et doit faire représenter lors du scrutin les intérêts du copropriétaire absent. Ainsi, il signe la feuille de présence, participe aux débats, peut défendre les positions du mandant et exprime son vote sur chaque résolution. Par conséquent, son engagement doit être loyal et conforme aux consignes de vote reçues.
Les obligations du mandataire en assemblée générale de copropriété
Premièrement, le mandataire doit respecter les consignes de votes écrites du mandant. Cependant, en l’absence de consigne explicite, il vote selon son propre jugement, en cherchant toujours l’intérêt du copropriétaire représenté. Deuxièmement, le mandataire participe aux débats, pose les questions utiles et peut amender les résolutions. Autrement dit, sa mission est de représenter en assemblée générale un ou plusieurs mandants, dans la limite légale.
Par ailleurs, le mandataire peut recevoir plusieurs pouvoirs, dans la limite légale. De plus, il doit remettre tous les formulaires au syndic en début d’assemblée. Ainsi, ce dernier vérifie leur validité avant de les comptabiliser sur la feuille de présence.
Cas particuliers : amendement en séance et absence de consigne
Lorsqu’une résolution est amendée au cours de l’assemblée générale, le mandataire peut-il toujours voter au nom du mandant ? Oui, à condition que les consignes de vote n’aient pas été données pour la résolution initiale uniquement. Par exemple, si le mandant a voté « contre » avec une consigne précise, le mandataire doit maintenir cette position si le sens de la résolution amendée reste similaire.
En outre, dans le nombre de pouvoirs reçus, le mandataire compte lui-même pour un. Donc, si l’un des mandats porte sur plusieurs pouvoirs, le plafond des trois pouvoirs s’applique strictement (sauf dérogation 10 %). Enfin, si l’assemblée générale compte un mandataire en dépassement, le syndic doit l’inviter à redistribuer les pouvoirs excédentaires pour éviter de faire figurer l’erreur dans le procès-verbal.
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Moins de procurations, plus de participation directe
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Une charge administrative lourde pour le syndic
D’abord, pour un syndic de copropriété, la gestion des pouvoirs représente une charge logistique croissante. En effet, chaque formulaire doit être vérifié : identité du mandant, signature, date, identité du mandataire, respect du plafond des trois pouvoirs. Ainsi, cette vérification prend en moyenne cinq à huit minutes par pouvoir entre la réception, la saisie et le pointage sur la feuille de présence.
De plus, les erreurs sont fréquentes. Par exemple, un formulaire non signé, un mandataire inscrit deux fois pour plus de trois pouvoirs, ou un pouvoir en blanc arrivé après la tenue de l’assemblée sont autant de sources de contestation. Par conséquent, tout copropriétaire opposant peut saisir le tribunal judiciaire pour demander l’annulation d’une résolution dans le délai de deux mois. Or, ces incidents influencent aussi le quorum en assemblée générale, condition de validité des délibérations.
Une distance démocratique pour le copropriétaire absent
Par ailleurs, la dépendance aux pouvoirs maintient un copropriétaire absent à distance des débats. En effet, tous les copropriétaires ont pourtant intérêt à exprimer eux-mêmes leur position. Avec le vote en ligne, chacun peut le faire directement, sans déléguer.
Vote électronique : comment supprime-t-il le besoin de pouvoir en AG ?
Un scrutin direct, sans intermédiaire
Avec une solution de vote électronique conforme aux recommandations CNIL et ANSSI, chaque copropriétaire absent n’a plus besoin de donner son pouvoir à un mandataire. En effet, il vote directement depuis son smartphone, sa tablette ou son ordinateur, avant ou pendant l’assemblée générale. Ainsi, la configuration retenue par l’assemblée générale des copropriétaires permet un scrutin fluide.
Trois bénéfices immédiats pour la copropriété
D’abord, la participation augmente : les études menées sur les scrutins dématérialisés en copropriété montrent une hausse moyenne de 20 à 30 % des votants. Ensuite, le syndic économise le temps de vérification des formulaires de pouvoir et limite les risques de contestation. Enfin, chaque copropriétaire vote selon ses propres intentions, sans intermédiaire susceptible de modifier les consignes.
Par ailleurs, la technologie Belenios, développée par le CNRS et l’Inria, garantit une propriété essentielle : chaque copropriétaire peut vérifier individuellement que son vote a été correctement enregistré, sans que l’anonymat du scrutin ne soit compromis. Cette vérifiabilité s’applique quel que soit le type de scrutin, y compris le vote à bulletin secret en ligne.
Les règles de majorité restent applicables avec le vote électronique. Retrouvez le détail dans notre article sur le calcul de la majorité en AG de copropriété.
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Règles et nombre de pouvoirs
Combien de pouvoirs un copropriétaire peut-il détenir ?
Un mandataire ne peut recevoir plus de trois pouvoirs, en application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, une exception permet de dépasser ce plafond si le total des voix dont le mandataire dispose n’excède pas 10 % des voix du syndicat des copropriétaires.
Puis-je donner mon pouvoir au syndic ?
Non. En effet, l’article 22 interdit explicitement de donner pouvoir au syndic de copropriété, à son conjoint, à son partenaire de PACS, à ses ascendants, descendants et préposés. Ainsi, cette interdiction vise à prévenir tout conflit d’intérêts.
Le pouvoir en blanc est-il encore valable ?
Oui. Un pouvoir en blanc est remis au président de séance au début de l’assemblée générale. Ensuite, celui-ci le répartit entre les copropriétaires présents en respectant la règle des trois pouvoirs.
Formulaire de pouvoir et transmission
Quel est le délai pour envoyer son pouvoir au syndic ?
Le pouvoir peut être transmis jusqu’au jour de l’assemblée générale, à condition que le mandataire dispose du formulaire pour signer la feuille de présence. En revanche, le vote par correspondance doit parvenir au syndic au moins 3 jours francs avant la tenue de l’assemblée.
Le pouvoir doit-il être joint à la convocation de l’AG ?
Oui. Le syndic doit joindre un formulaire de pouvoir et un formulaire de vote par correspondance à la convocation envoyée au moins 21 jours avant l’assemblée générale.
Un pouvoir peut-il être révoqué avant l’AG ?
Oui. Le copropriétaire peut révoquer son pouvoir à tout moment avant le début de l’assemblée, par tout moyen écrit. De plus, il peut également être présent physiquement : sa présence rend automatiquement caduc le pouvoir précédemment transmis.
Rôle du mandataire et consignes de vote
Mon mandataire peut-il voter différemment de mes consignes ?
Si vous avez donné des consignes de votes précises sur le formulaire, le mandataire doit les respecter. Toutefois, en l’absence de consigne, le mandataire peut voter selon son propre jugement.
Comment donner son pouvoir à quelqu’un qui n’est pas copropriétaire ?
La loi autorise tout copropriétaire à désigner comme mandataire la personne de son choix, qu’elle soit copropriétaire ou non de l’immeuble. Ainsi, vous pouvez choisir une personne de confiance pour représenter vos intérêts.
Que se passe-t-il si une résolution est amendée pendant l’assemblée ?
Lorsqu’une résolution est amendée en séance, le mandataire qui vote applique les consignes reçues si le sens du vote reste identifiable. En revanche, pour le vote par correspondance, le votant est considéré comme défaillant uniquement sur la résolution amendée.
Vote électronique et pouvoir
Le vote électronique remplace-t-il le pouvoir de vote en AG de copropriété ?
Le vote électronique ne supprime pas juridiquement la possibilité de donner son pouvoir, mais il en réduit drastiquement l’usage. En effet, chaque copropriétaire peut voter à distance par lui-même, avec la même valeur juridique qu’un vote en séance.
En résumé : pouvoir, procuration et vote en AG de copropriété
Pour conclure, le pouvoir de vote en assemblée générale de copropriété est un mécanisme éprouvé. En effet, il permet à tout copropriétaire absent de faire représenter son droit de vote par un mandataire. Encadré par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, il impose des règles strictes : plafond des trois pouvoirs, interdiction de donner pouvoir au syndic, formalisme du formulaire, délais de transmission.
Cependant, la procuration reste une solution datée. C’est pourquoi le vote électronique en assemblée générale de copropriété, autorisé depuis la loi ELAN et son décret de 2020, constitue désormais l’alternative la plus crédible. Ainsi, chaque copropriétaire vote directement, le syndic gagne un temps considérable, et la participation augmente à chaque prochaine assemblée générale.
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