Adoptée le 23 novembre 2018, la loi ELAN (loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) a profondément remanié le droit de la copropriété en France. Pour les syndics, cette réforme impose de nouvelles obligations : mise en conformité du règlement de copropriété, dématérialisation des assemblées générales, création d’un extranet pour les copropriétaires.
Sept ans après son adoption, de nombreuses copropriétés n’ont toujours pas achevé leur mise en conformité. Et le cadre légal continue d’évoluer : la loi habitat dégradé de 2024, l’abaissement du quorum en 2025 et l’obligation d’assemblées hybrides pour les grandes copropriétés ajoutent de nouvelles exigences. Ce guide fait le point sur l’ensemble des dispositions que tout syndic doit maîtriser en 2026.
En résumé :
La loi ELAN réforme en profondeur la gestion des copropriétés depuis 2018
Le règlement de copropriété doit être mis en conformité (parties communes spéciales, jouissance privative)
Les copropriétaires peuvent désormais participer aux AG par visioconférence et voter par correspondance
L’extranet copropriétaires est obligatoire, sous peine de pénalité de 15 € par jour de retard
Le vote électronique en AG de copropriété sécurise les scrutins et améliore la participation
Qu’est-ce que la loi ELAN en copropriété ?
La loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 s’inscrit dans la continuité de la loi ALUR de 2014. Elle modifie la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, texte fondateur du droit de la copropriété en France.
Qu’est-ce que la loi ELAN change concrètement ? Elle poursuit trois objectifs principaux pour les copropriétés : simplifier la prise de décision en assemblée générale, moderniser la gestion par la numérisation, et clarifier le statut juridique des parties communes. Le gouvernement a habilité le pouvoir exécutif à légiférer par ordonnance : c’est l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 qui a achevé la réforme du droit de la copropriété.
Pour les syndics et les copropriétaires, la loi ELAN en copropriété représente un changement de paradigme. Elle impose des obligations précises, assorties de délais et de sanctions. Chaque copropriété doit s’y conformer, quelle que soit sa taille.
Les mesures principales de la loi ELAN pour les copropriétés
Les principales mesures de la loi touchent trois piliers du fonctionnement d’une copropriété : le règlement, les parties communes et la gouvernance. Voici ce qui change.
Mise en conformité du règlement de copropriété
La loi ELAN impose la mise en conformité du règlement de copropriété avec les nouvelles dispositions légales. Le syndic doit inscrire cette mise en conformité à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Le vote se fait à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés (article 24 de la loi du 10 juillet 1965).
Les points à mettre à jour dans le règlement de copropriété concernent la distinction entre parties communes générales et parties communes spéciales, la mention des parties communes à jouissance privative, et la cohérence avec les modifications législatives intervenues depuis la rédaction initiale du règlement.
Le syndicat des copropriétaires peut mandater le syndic pour engager cette démarche. Le coût de la conformité du règlement de copropriété est réparti entre tous les copropriétaires selon les tantièmes.
Parties communes et lots de copropriété
La loi ELAN clarifie la définition des parties communes dans une copropriété. Désormais, le texte distingue explicitement trois catégories : les parties communes générales, les parties communes spéciales (affectées à l’usage de certains copropriétaires seulement) et les parties communes à jouissance privative.
Chaque lot de copropriété se compose d’une partie privative et d’une quote-part de partie commune. La loi précise qu’un élément incorporé dans les parties communes par un copropriétaire ne devient pas pour autant une partie privative. Cette clarification réduit les litiges sur la nature juridique de certains équipements (balcons, terrasses, canalisations).
Le droit de jouissance privative sur une partie commune est désormais encadré : il ne confère aucun droit de propriété au copropriétaire bénéficiaire. Le règlement de la copropriété doit mentionner ces distinctions explicitement.
Conseil syndical et syndicat des copropriétaires
La loi ELAN sur la copropriété renforce le rôle du conseil syndical. L’assemblée générale de copropriété peut désormais déléguer certaines décisions au conseil syndical, dans les limites fixées par le vote. Le président du conseil syndical peut également exercer des prérogatives élargies.
Le président du conseil syndical peut désormais mettre en concurrence le syndic sortant lors du renouvellement de son mandat, sans attendre une décision de l’assemblée générale. Cette mesure vise à renforcer la transparence dans la gestion de la copropriété et le conseil syndical.
Le syndicat des copropriétaires conserve la personnalité juridique et reste l’organe décisionnel. Mais la loi ELAN facilite les délégations de pouvoir, ce qui accélère la gestion au sein de la copropriété.
AG dématérialisée et vote par correspondance en copropriété
C’est l’une des avancées majeures de la loi ELAN pour les copropriétés : la possibilité de dématérialiser les assemblées générales. L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, créé par l’article 211 de la loi ELAN, autorise les copropriétaires à participer à l’AG par visioconférence, audioconférence ou tout moyen de communication électronique.
Pour approfondir le cadre juridique des AG à distance, consultez notre guide complet sur la législation des AG en ligne qui détaille les obligations légales applicables à toutes les organisations.
Visioconférence en assemblée générale de copropriété
Le décret n°2019-650 du 27 juin 2019 précise les modalités de participation à distance. Le copropriétaire souhaitant participer par visioconférence doit en informer le syndic au moins trois jours francs avant la date de l’assemblée générale.
Le support technique utilisé doit permettre la transmission de la voix et la retransmission continue et simultanée des délibérations.
Pour qu’une copropriété puisse recourir à la visioconférence, l’assemblée générale de copropriété doit d’abord voter le principe et les moyens techniques retenus, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Cette décision est ensuite valable pour toutes les AG suivantes, sauf décision contraire.
Depuis la loi habitat dégradé de 2024, les copropriétés de plus de 100 lots doivent proposer un format hybride (présentiel + visioconférence) pour chaque assemblée générale. Cette obligation renforce l’accessibilité pour tous les copropriétaires.
Vote électronique en AG : ce que la loi ELAN permet
La loi ELAN permet le recours au vote électronique en assemblée générale de copropriété. Le décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 encadre les exigences techniques : horodatage des votes, identification sécurisée de chaque copropriétaire, conservation des preuves de vote, et confidentialité du scrutin.
Le vote par correspondance est également possible depuis l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019. Le copropriétaire remplit un formulaire normalisé (arrêté du 2 juillet 2020) et le transmet au syndic au moins trois jours avant l’AG. Si une résolution est amendée en séance, le votant par correspondance est considéré comme défaillant pour cette résolution uniquement.
Pour les syndics, le vote électronique représente un levier concret pour améliorer la participation aux AG. Avec une solution conforme aux recommandations CNIL et ANSSI, basée sur une technologie de chiffrement vérifiable, chaque copropriétaire peut voter à distance tout en ayant la garantie que son vote a bien été pris en compte, sans compromettre l’anonymat du scrutin.
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Extranet copropriétaires : obligations du syndic
La loi ELAN renforce l’obligation pour le syndic de mettre à disposition un extranet sécurisé. L’article 18 de la loi de 1965, complété par le décret n°2019-502 du 23 mai 2019, impose la création de trois espaces distincts.
L’espace commun regroupe tous les documents accessibles à l’ensemble des copropriétaires : le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, la fiche synthétique de la copropriété, et les contrats en cours. Un second espace, individuel, permet à chaque copropriétaire de consulter ses appels de fonds, ses charges de copropriété et son solde. Enfin, l’espace du conseil syndical donne accès aux documents relatifs à la copropriété nécessaires à sa mission de contrôle.
La rédaction des PV d’AG obéit à des règles précises. Retrouvez notre guide complet du procès-verbal d’assemblée générale pour sécuriser vos documents.
En cas de non-mise à disposition de l’extranet, le syndic s’expose à une pénalité de 15 € par jour de retard, applicable après mise en demeure restée sans effet pendant un délai d’un mois. Le copropriétaire concerné peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l’exécution de cette obligation. La mise à disposition devient obligatoire pour toutes les copropriétés, sans exception de taille.
Travaux en copropriété et rénovation énergétique
La loi ELAN et ses textes complémentaires ont modifié les règles de décision concernant les travaux en copropriété. L’objectif : faciliter la réalisation de travaux d’économie d’énergie et accélérer la rénovation du parc immobilier français.
Depuis 2025, le plan pluriannuel de travaux (PPT) est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans. Ce document, établi sur 10 ans, liste les travaux nécessaires à la conservation et à l’amélioration de l’immeuble. Le syndic doit inscrire le PPT à l’ordre du jour de l’assemblée générale et constituer un fonds de travaux alimenté par les cotisations des copropriétaires.
La loi habitat dégradé de 2024 va plus loin : si des travaux de rénovation énergétique n’obtiennent pas le tiers des voix en première convocation, le syndic peut reconvoquer une AG dans un délai de deux mois pour soumettre à nouveau la résolution. Les dépenses de travaux et les cotisations au fonds de travaux sont réparties selon les charges de copropriété définies dans le règlement.
Les règles de quorum conditionnent la validité de ces votes. Consultez notre article sur le quorum en assemblée générale pour maîtriser les seuils applicables.
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Nouveautés 2024-2026 : ce qui évolue au-delà de la loi ELAN
Depuis la loi ELAN, le cadre juridique de la copropriété a continué d’évoluer. Voici les changements récents que chaque syndic doit intégrer dans sa pratique.
La loi n°2024-322 du 9 avril 2024 (loi habitat dégradé) introduit la possibilité d’envoyer les notifications aux copropriétaires par voie dématérialisée, sans accord explicite préalable. Le copropriétaire conserve un droit d’opposition (opt-out). Cette mesure simplifie la gestion de la copropriété et réduit les coûts postaux.
En 2025, le quorum pour les décisions relevant de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 passe de la moitié au tiers des voix en première convocation. Ce seuil abaissé facilite la prise de décision, y compris pour les travaux de copropriété courants et la mise en conformité du règlement.
L’emprunt collectif peut désormais être voté à la majorité de l’article 25, et non plus à l’unanimité. Cette évolution permet aux copropriétés de financer plus facilement les travaux de rénovation sans attendre l’accord de tous les copropriétaires.
Comment mettre en conformité sa copropriété
Mettre en conformité une copropriété avec la loi ELAN nécessite une approche méthodique. Le syndic est le premier responsable de cette démarche, mais le conseil syndical joue un rôle de contrôle essentiel.
La première étape consiste à faire auditer le règlement de copropriété par un professionnel du droit. L’objectif : identifier les clauses non conformes aux dispositions de la loi ELAN et de l’ordonnance de 2019. Les modifications identifiées sont ensuite soumises au vote de l’assemblée générale.
Le syndic doit ensuite vérifier la conformité de l’extranet, s’assurer que les copropriétaires disposent de l’accès aux trois espaces obligatoires, et que les documents requis y sont bien mis à jour. Les procès-verbaux des trois dernières AG, le règlement de la copropriété et la fiche synthétique doivent être accessibles en permanence.
Enfin, la copropriété doit adopter les outils numériques imposés par la réforme : vote par correspondance, visioconférence en AG, et idéalement vote électronique pour sécuriser les scrutins. La loi ELAN prévoit que ces dispositions s’appliquent à toutes les copropriétés, y compris les plus petites.
En matière de copropriété, le non-respect de ces obligations expose le syndic à des sanctions. Un copropriétaire peut contester la décision d’une AG tenue sans respect des nouvelles règles, dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal. Le syndicat des copropriétaires peut également engager la responsabilité du syndic défaillant.
Les règles de majorité conditionnent chaque vote en AG. Retrouvez le détail dans notre article sur les règles de majorité en assemblée générale de copropriété.
FAQ : Loi ELAN et copropriété
Qu’est-ce que la loi ELAN change pour les copropriétés ?
La loi ELAN réforme le droit de la copropriété issu de la loi de 1965. Elle impose la mise en conformité des règlements, autorise la participation aux AG par visioconférence, crée le vote par correspondance et renforce les obligations numériques du syndic (extranet obligatoire).
Le règlement de copropriété doit-il obligatoirement être modifié ?
Oui, si le règlement ne mentionne pas les parties communes spéciales, les parties communes à jouissance privative ou si des clauses contredisent les dispositions de la loi ELAN. Le syndic doit inscrire la mise en conformité à l’ordre du jour d’une AG.
Quel est le délai de prescription pour mettre en conformité le règlement ?
Le délai de prescription pour engager une action en mise en conformité est de cinq ans à compter de la publication de l’ordonnance du 30 octobre 2019. Toutefois, la mise en conformité peut être votée à tout moment en assemblée générale, sans condition de délai.
Les copropriétaires peuvent-ils voter à distance en AG ?
Oui. Depuis la loi ELAN et ses décrets d’application, les copropriétaires peuvent participer par visioconférence et voter par correspondance. Le vote électronique est également possible avec une solution conforme aux recommandations CNIL et ANSSI.
Obligations du syndic
Le syndic doit-il mettre en concurrence les prestataires ?
La loi prévoit que le conseil syndical ou tout copropriétaire peut demander la mise en concurrence du syndic lors du renouvellement de son mandat. Le président du conseil syndical dispose d’un pouvoir élargi pour solliciter des devis comparatifs.
Qu’est-ce que l’extranet copropriétaires et est-il obligatoire ?
L’extranet est un espace numérique sécurisé que le syndic doit mettre à disposition de chaque copropriétaire. Il comprend trois espaces (commun, individuel, conseil syndical). Son absence expose le syndic à une pénalité de 15 € par jour de retard après mise en demeure.
Comment les ascendants et descendants sont-ils concernés par la loi ELAN ?
La loi ELAN facilite la transmission des lots de copropriété entre les ascendants et descendants en simplifiant certaines formalités. Les droits et obligations attachés au lot restent identiques, mais la gestion des successions en copropriété est allégée.
Vote électronique et sanctions
Le vote électronique remplace-t-il le vote à main levée en AG de copropriété ?
Non, le vote électronique est une modalité complémentaire. L’assemblée générale de copropriété peut décider d’y recourir par un vote préalable. Il est particulièrement adapté aux scrutins à bulletin secret, où la copropriété peut garantir l’anonymat tout en assurant la vérifiabilité individuelle de chaque vote.
Quelles sanctions en cas de non-respect de la loi ELAN ?
Un copropriétaire peut contester la décision d’une AG non conforme dans un délai de deux mois. Le syndic défaillant dans ses obligations engage sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, qui peut saisir le tribunal judiciaire.
En résumé
La loi ELAN a transformé la gestion des copropriétés en France. Sept ans après son adoption, ses effets continuent de se déployer : mise en conformité des règlements, dématérialisation des AG, extranet obligatoire, et nouvelles obligations liées à la rénovation énergétique. Pour les syndics, la maîtrise de ce cadre juridique n’est plus optionnelle. C’est une condition d’exercice. Le vote électronique en assemblée générale s’impose progressivement comme l’outil de référence pour sécuriser les scrutins, améliorer la participation et garantir la conformité des décisions prises au sein de la copropriété.
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