Lors d’une assemblée générale de copropriété, chaque résolution n’est pas soumise aux mêmes conditions de vote. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 définit trois niveaux de majorité — simple, absolue et double — selon la nature et l’importance de la décision. Ces règles de majorité déterminent directement si une résolution est adoptée ou rejetée.
En résumé :
- La majorité simple (art. 24) : voix des copropriétaires présents ou représentés.
- La majorité absolue (art. 25) : voix de tous les copropriétaires, absents compris.
- La double majorité (art. 26) : majorité des copropriétaires représentant les deux tiers des voix.
- Une passerelle légale permet un second vote à la majorité simple si l’absolue n’est pas atteinte.
Comprendre ces règles est essentiel pour tout syndic de copropriété, membre du conseil syndical ou copropriétaire qui souhaite préparer ou contester une assemblée générale annuelle.
Les différents types de majorité en AG de copropriété
Les règles de majorité en AG ne sont pas arbitraires.
Elles reflètent le principe que plus une décision est structurante pour l’immeuble en copropriété, plus elle exige un consensus large.
Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes, c’est-à-dire à sa quote-part des parties communes. C’est sur ce nombre de voix — et non sur le nombre de personnes — que repose le calcul de chaque type de majorité.
Il existe trois règles de majorité différentes s’appliquant selon la nature de la résolution, auxquelles s’ajoute l’unanimité pour les décisions les plus exceptionnelles.
Ces règles de majorité s’appliquent indépendamment du quorum en assemblée générale , qui conditionne la validité du scrutin avant même le décompte des voix.
La majorité simple de l’article 24 : comment ça marche ?
La majorité simple de l’article 24 de la loi correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne sont pas comptabilisées dans ce calcul.
C’est le seuil le plus accessible : une décision est adoptée à la majorité simple dès lors qu’elle recueille plus de voix favorables que défavorables parmi les votants présents lors de l’assemblée générale ordinaire.
Décisions relevant de la majorité simple
Les décisions prises à la majorité simple concernent principalement la gestion courante de la copropriété :
- approbation des comptes annuels et répartition des charges de copropriété,
- adoption du budget prévisionnel,
- travaux d’entretien courant des parties communes,
- autorisations de travaux d’entretien courant ne portant pas atteinte à la structure ou à l’aspect extérieur de l’immeuble.
La majorité absolue de l’article 25 : définition et calcul
La majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 est la règle centrale de la vie d’une copropriété. Elle diffère fondamentalement de la majorité simple : elle s’appuie sur la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble, qu’ils soient présents, représentés ou absents lors de l’assemblée générale.
Comment se calcule la majorité absolue ?
La majorité absolue correspond à plus de 50 % de la totalité des tantièmes du syndicat. Un copropriétaire absent ne représente pas zéro : ses tantièmes sont intégrés au dénominateur du calcul, ce qui rend la majorité absolue plus exigeante à obtenir.
Exemple concret : dans un immeuble dont le total est de 1 000 tantièmes, obtenir la majorité absolue exige au moins 501 voix favorables, quel que soit le taux de présence à l’assemblée générale de copropriété.
C’est pourquoi l’absentéisme est un obstacle direct à l’adoption des résolutions relevant de la majorité absolue. La majorité absolue n’est pas atteinte dès lors que les voix favorables représentent moins de la moitié des tantièmes totaux.
Quelles décisions doivent être votées en majorité absolue ?
Selon l’article 25 de la loi, plusieurs décisions importantes doivent être votées en majorité absolue. Elles concernent des actes qui dépassent la gestion courante sans pour autant modifier l’organisation fondamentale de la copropriété.
Les principales résolutions relevant de la majorité absolue sont :
- la désignation et la révocation du syndic de copropriété,
- les travaux de copropriété portant sur l’amélioration énergétique en copropriété ou la réduction des émissions de gaz à effet de serre,
- es travaux d’amélioration des parties communes (isolation, ravalement avec amélioration énergétique, etc.),
- la modification du règlement de copropriété concernant la jouissance des parties communes,
- les conditions d’acquisition ou d’aliénation d’un bien par le syndicat,
- la suppression du poste de gardien ou de concierge.
Ces décisions de copropriété engagent tous les copropriétaires, y compris ceux absents lors de l’assemblée générale d’une copropriété. C’est ce qui justifie que la majorité de tous les copropriétaires soit requise pour les adopter.
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Désignation du syndic, travaux d’amélioration, rénovation énergétique…
Ces résolutions exigent la majorité absolue. Une solution de vote en ligne sécurisée permet de mobiliser tous les copropriétaires — présents ou non — et de sécuriser le seuil requis.
Voir les solutions VCAST →La passerelle de majorité : obtenir la majorité absolue en deux temps
Lorsque la majorité absolue n’est pas atteinte au premier vote, la loi prévoit un mécanisme de rattrapage : la passerelle de majorité, codifiée à l’article 25-1.
Si la résolution a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires (soit au moins 334/1 000 tantièmes dans l’exemple ci-dessus), l’assemblée peut procéder immédiatement à un nouveau vote à la majorité simple de l’article 24. Cette fois à la majorité simple des voix exprimées, la décision peut ainsi être adoptée.
Ce mécanisme évite qu’une résolution utile au sein de la copropriété soit définitivement bloquée par l’absentéisme. Pour agir en amont, améliorer la participation à distance lors de l’assemblée générale reste la solution la plus efficace pour sécuriser le seuil requis dès le premier vote.
Il ne s’applique pas si la résolution n’a pas atteint ce seuil du tiers : dans ce cas, elle est rejetée et ne peut être soumise à un second vote lors de la même assemblée.
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Le vote à distance est la réponse la plus efficace
VCAST permet à chaque copropriétaire de voter depuis chez lui, en toute sécurité. Résultat : une participation plus forte, un seuil de majorité plus facile à atteindre.
Découvrir VCAST →La double majorité de l’article 26 : quand s’applique-t-elle ?
La double majorité, prévue à l’article 26 de la loi, s’applique aux décisions les plus structurantes. Elle exige simultanément :
- la majorité des copropriétaires en nombre (plus de 50 % des copropriétaires),
- représentant au moins les deux tiers des voix totales.
Les décisions relevant de la double majorité concernent notamment les modifications importantes du règlement de copropriété ou les travaux affectant la destination de l’immeuble. Au-delà, certaines décisions requièrent l’unanimité de tous les copropriétaires.
Non-respect des règles de majorité : quelles conséquences ?
Le non-respect des règles de majorité lors d’un vote en assemblée générale expose la résolution à une action en nullité. Tout copropriétaire opposant ou défaillant dispose d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester la décision devant le tribunal judiciaire.
La régularité du vote — bonne majorité, bonne procédure de convocation — conditionne la validité juridique de chaque résolution. Pour vérifier la conformité de votre assemblée avec la législation applicable aux AG en ligne , notamment lorsque le vote à distance est envisagé, consultez notre guide dédié.
FAQ : vos questions sur les règles de vote en assemblée générale
Qu’est-ce que la majorité absolue en copropriété ?
La majorité absolue correspond à plus de 50 % des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble, absents inclus. Elle est régie par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Quelle est la différence entre majorité simple et majorité absolue ?
La majorité simple (art. 24) ne prend en compte que les voix des copropriétaires présents ou représentés lors d’une assemblée. La majorité absolue (art. 25) intègre la totalité des voix, y compris celles des absents. C’est cette différence qui rend la majorité absolue plus difficile à obtenir.
Que se passe-t-il si la majorité absolue n’est pas atteinte ?
Si la résolution a obtenu au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote à la majorité simple peut être organisé immédiatement lors de la même assemblée générale (passerelle de l’article 25-1). En dessous de ce seuil, la résolution est rejetée.
Les absents comptent-ils dans le calcul de la majorité absolue ?
Oui. La majorité absolue se calcule sur la totalité des tantièmes de la copropriété, indépendamment du nombre de copropriétaires présents ou représentés. Un absent « pèse » autant qu’un abstentionniste dans le dénominateur du calcul.
La majorité absolue s’applique-t-elle lors d’une assemblée générale extraordinaire ?
Oui. Les règles de majorité s’appliquent indifféremment en assemblée générale ordinaire ou en assemblée générale extraordinaire. C’est la nature de la résolution — et non le type d’assemblée — qui détermine la majorité requise.
Comment faciliter l’atteinte de la majorité absolue lors de l’AG ?
L’enjeu principal est la participation. Le vote à distance ou le vote par correspondance, légalement encadré depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, permet à tous les copropriétaires de voter même en leur absence physique.
Des solutions comme VCAST permettent d’organiser ces scrutins de façon simple, traçable et conforme aux exigences d’un vote en ligne légal et conforme , maximisant ainsi les chances d’atteindre les conditions de majorité dès le premier vote.
En résumé
Les règles de majorité en assemblée générale de copropriété sont définies par la loi du 10 juillet 1965 :
- Majorité simple (art. 24) : voix exprimées des présents, représentés ou votants par correspondance — gestion courante.
- Majorité absolue (art. 25) : voix de tous les copropriétaires — décisions importantes (syndic, travaux, etc.).
- Passerelle (art. 25-1) : second vote à la majorité simple si le tiers des voix est atteint au premier tour.
- Double majorité (art. 26) : majorité des copropriétaires + deux tiers des voix — décisions structurantes.
La bonne application des différentes règles de majorité conditionne la validité juridique de chaque résolution. Un vote mal qualifié peut être annulé dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal.
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